Louer son bien sur AirBnB

Étape 1 : Vérifier le statut juridique de l’immeuble loué

Si les locaux loués dépendent d’un immeuble en :

COPROPRIETE

Regarder si le règlement de copropriété prohibe ou non les locations en meublé

LOTISSEMENT

Regarder si le cahier des charges prohibe ou non la location en meuble

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1re solution

Aucune mention interdisant la location de meublé n’est inscrite dans le RCP ou dans le cahier des charges : liberté pour proposer à la location son bien sur des plateformes touristiques.

2e solution

Existence d’une mention interdisant la location de meublé inscrite dans le RCP ou cahier des charges : interdiction de proposer à la location son bien sur des plateformes touristiques

Étape 2 : Règlementation concernant le changement d’usage

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée et pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens de cet article L. 631-7 CCH.

⇨ Le changement d’usage signifie simplement que l’usage de votre logement a changé : il n’est plus à « usage d’habitation » mais désormais « à usage commercial ».

PRINCIPE – RESIDENCE SECONDAIRE

Une autorisation préalable par le maire de la commune où est situé le meublé est nécessaire (article L631-7 CCH) :

• Dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans celles des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne
• Dans les communes appartenant à une zone urbaine de plus de 50 000 habitants identifiées dans une liste de 1 149 communes fixées par décret
• Elle peut être rendue applicable par le préfet sur demande de la commune

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3 cas différents :

• Les biens de moins de 60m² :
  Obligation de demander à la mairie une autorisation accordée pour neuf ans.
• Les biens de plus de 60m² ou dès la mise en location d’un 2^e meublé :
  Obligation de demander une autorisation de changement d’usage, accordée sous réserve de respecter les règles de compensation
• Pour les personnes morales :
  Obligation de demander une autorisation de changement d’usage, accordée sous réserve de respecter les règles de compensation

La personne intervenant dans la mise en location qui ne se conforme pas à ces obligations est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 € par annonce faisant l’objet du manquement (art L324-2-1 C.tourisme).

REGLES DE LA COMPENSATION

La compensation signifie qu’il faut mettre sur le marché locatif classique un bien équivalent dans le même secteur. Cette mesure demande donc à un propriétaire souhaitant louer une résidence secondaire en courte durée via Airbnb, de posséder un troisième bien afin de le mettre sur le marché locatif classique. Ainsi, il compense la perte d’un appartement sur ce marché.

La compensation est obligatoire si :

• La location dure plus de 120 jours
• Il s’agit de votre résidence secondaire

Et si :

• Vous êtes une personne physique et la surface de votre bien est supérieure à 60 mètres carrés
• ou vous êtes une personne physique et c’est votre 2^e meublé à louer
• ou vous êtes une personne morale (compensation obligatoire dès le 1^er meublé et dès le 1^er mètre carré)

La mesure de compensation avec un autre appartement ne concerne que l’hyper-centre de Lyon :

• L’ensemble du 1^er, 2^e et 4^e arrondissements
• La quasi-totalité du 6^e arrondissement
• Une bonne partie du 3^e arrondissement
• Un bon tiers du 5^e et du 7^e arrondissement
• Une partie du 9^e arrondissement

Le reste de la Métropole de Lyon n’est pas concerné par cette mesure.

Les règles de la compensation imposée par la législation sur la location saisonnière à Lyon ne concernent que les propriétaires.

EXCEPTION – RESIDENCE PRINCIPALE

Les autorisations de changement d’usage ne sont pas nécessaires pour louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, lorsque « le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur ».

⇨  article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : la résidence principale est entendue comme « le logement occupé au moins 8 mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du Code de la construction et de l’habitation ».

Étape 3 : Déclaration à effectuer

PRINCIPE

Une déclaration préalable est en principe nécessaire : toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.

Modalités de la déclaration : (article D. 324-1-1, I Code du tourisme)

• Elle se fait par tous moyens permettant d’en obtenir un accusé de réception. En pratique, on utilise la LRAR.
• La déclaration doit préciser l’identité et l’adresse du déclarant, l’adresse du meublé de tourisme, le nombre de pièces composant le meublé, le nombre de lits, la ou les périodes prévisionnelles de location et, le cas échéant, la date de la décision de classement et le niveau de classement du ou des meublés de tourisme concerné
• Formulaire CERFA: disponible sur Internet

Sanction de l’absence de déclaration (C. tourisme , art. R. 324-1-2) : amende maximum de 450 €.

EXCEPTION

La déclaration préalable n’est pas obligatoire lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur (L.324-1-1 II c. tourisme).

Exception de l’exception :

La loi du 7 octobre 2016 autorise certaines communes à imposer la déclaration de la résidence principale à des fins locatives, ainsi qu’à attribuer un numéro d’enregistrement qui doit apparaître sur les annonces publiées en ligne. DONC la mairie peut décider de soumettre toute location à une déclaration préalable, dans les communes dans lesquelles le changement d’usage des locaux d’habitation est soumis à autorisation préalable.

⇨ Délibération prise par la Ville de Lyon, un service de télédéclaration de son activité de location de meublé générant un numéro d’enregistrement qui devra figurer sur les annonces de location est obligatoire depuis le printemps 2018.

Étape 4 : Encadrement relatif à la durée de la location

Si le bien loué ≠ résidence principale du loueur ⇨ Absence d’encadrement du durée

Si le bien loué = résidence principale du loueur ⇨ Limitation du nombre de jours de location à 120 jours par an

Pour ce deuxième cas :
⇨ Depuis le 1er janvier 2019, Lyon fait partie des villes dans lesquelles Airbnb bloquera automatiquement les annonces locatives dépassant cette durée.

⇨ Cette durée peut être dépassée pour cause d’obligation professionnelle, pour raison de santé ou en cas de force majeure.
Il y a lieu, tant pour le bailleur lui-même que pour les personnes intervenant dans l’acte de location, de vérifier que cette obligation, sanctionnée par des lourdes amendes, est bien respectée.
De plus, la durée totale de la location accordée à un même client ne peut pas dépasser 90 jours consécutifs par année civile.

Étape 5 : Fiscalité

LOCATION DE SA RESIDENCE SECONDAIRE

Exonération : pas d’impôt si les loyers perçus sont inférieurs à 305 € par an : article 50-0 du Code général des impôts

Imposable à l’impôt sur le revenu :

Régime du BIC : Pour les revenus en dessous de 70 000 € avec abattement forfaitaire de 50 %,

Régime réel : Au-delà de cette limite avec déduction des frais et charges.

LOCATION DE SA RESIDENCE PRINCIPALE

Exonération : pas d’impôt si les loyers annuels n’excèdent pas 760 € par an : article 35 bis du Code général des impôts

Imposable à l’impôt sur le revenu :

Régime du BIC : Revenus locatifs inférieurs à 72 600 €/ an.

Régime réel : Revenus locatifs supérieurs à 72 600 €/an.

Cotisations sociales

Si location pour moins de 23 000 €/an : absence
Si + 23 000€/an : déclaration à l’URSSAF et paiement de cotisations sociales

ATTENTION : si absence de déclaration de revenus locatifs, cela est considéré comme une fraude fiscale et expose à des sanctions.
Enfin, il faudra payer la taxe de séjour à la Métropole de Lyon, mais c’est Airbnb qui se charge directement de la collecter et de la reverser. Le montant est plafonné à 2,53 euros, soit 3% par personne et par nuit.